ГлавнаяЛичные финансыМалый бизнесБанковское делоУслугиКонтакты

 

Налоги

Налоговая оборона

Серый и официальный бизнес

Налоговая нагрузка

Аренда (УСН и НДФЛ)

Легализация доходов через физических лиц

Зачем нужно ИП

Практический маркетинг

Цена на продукт

Клиентская база

Долгосрочная аренда квартир

 

Долгосрочная аренда квартир

(к.э.н. Сибиряков А.И. // www.bank.pp.ru, 18.01.2018)

Какие факторы влияют на успешность арендного бизнеса? Сразу хотелось бы отметить, что сводить все к вопросу цены неправильно, более того, вопрос цены даже не является главным. Можно выделить следующие аспекты, которые оказывают влияние на получение дохода от аренды:

1. Расположение объекта недвижимости.

2. Стоимость аренды.

3. Состояние квартиры. Безусловно, в период кризиса дешевые объекты пользуются большим спросом, но, во-первых, всегда из двух одинаковых объектов недвижимости предпочтение будет отдано более аккуратному, во-вторых, существует большая группа арендаторов, которые готовы согласиться с более высокой ценой при аренде адекватной квартиры, особенно стоит отметить тот факт, что с данной группой арендаторов бывает меньше проблем.

4. Легальность отношений. Платить налоги не любит никто, но мало кто задумывается, что уплата налогов является конкурентным преимуществом, так как в этом случае вы можете без последствий предоставить временную регистрацию жильцам. При официальной аренде жильцы могут пользоваться всеми госуслугами (в том числе школами), а для иностранных граждан прописка просто жизненно необходима.

5. Четкость ведения бизнеса, то есть понимание всех возможных проблем с квартирантами и наличие сценария при любом развитии событий. На первом этапе это проверка деловой репутации квартирантов (лица, которые находятся в федеральном розыске, тоже снимают квартиры) и наличие своего, нормального, проработанного договора аренды.

Успешный арендный бизнес — это сбалансированный расчет по пяти вышеприведенным факторам. У вас есть квартира и вы готовы ее сдать. Что делать? Что бы я порекомендовал?

Во-первых, уберитесь в своей квартире. Чистая квартира всегда сдастся легче и дороже.

Во-вторых, лучше сдавать пустую квартиру, чем наполненную «бабушкиными вещами». Квартиры сдаются по-разному, кто-то из квартирантов привозит свою мебель, кто-то ищет только меблированные варианты, но если у вас есть только «бабушкин» шкаф и телевизор в форме куба, то отсутствие данных вещей в вашей квартире скорее будет плюсом.

В-третьих, если вы хотите сдать хорошо, то вы должны этим вопросом заниматься самостоятельно и вкладывать в это деньги. Вера в то, что риелтор все сделает за вас на адекватных условиях, просто наивна.

Необходимо помнить, что сдача в аренду объекта недвижимости — это бизнес, где клиент считает, что ему все должны, и зачастую клиенты даже не думают о стоимости объекта недвижимости. Износ объекта недвижимости, сдаваемого в аренду многократно, превосходит износ недвижимости, в которой живет непосредственно сам собственник, и требования арендатора могут быть бесконечны. Все арендаторы хотят въехать в чистую квартиру, а в 99 % случаев квартира возвращается в состоянии, которое требует как минимум генеральной уборки, а часто замены вещей и ремонта, и все это необходимо заранее учитывать.

Как работают риелторы по аренде недвижимости? Я бы разделил всех риелторов на два вида.

Первый вид — риелторы-«присоски». Как только вы начали сдавать квартиру и разместили рекламу, риелторы начинают копировать рекламу по объекту недвижимости, но уже со своим телефоном и, соответственно, со своей комиссией. Если вы начали работать со знакомым риелтором, то он, скорее всего, сделает несколько неудачных фотографий на любительский фотоаппарат и разместит шаблонное объявление на нескольких сайтах — и это все. Данных риелторов подавляющее большинство, я бы сказал, около 95 %.

Второй вид риелторов — это те, которых сам клиент привлек к поиску квартиры. Например, крупной компании некогда заниматься вопросом расселения сотрудников, и они нанимают риелтора на поиск, проверку и расселение. Цель у данного риелтора одна — найти по возможности хорошую квартиру и выйти на собственника, данным риелторам неинтересно общаться с риелторами-«присосками», так как они требуют комиссию, поэтому уже само наличие риелтора-«присоски» негативно влияет на поиск постояльцев.

Какова цель любого риелтора? Провести сделку и получить комиссию, и это необходимо понимать! Все, что помогает реализации данной цели, идет в ход, например, чем дешевле вы будете сдавать в аренду квартиру, тем проще будет риелтору заключить сделку, тем быстрее он получит комиссию. Следует отдавать себе отчет, что риелтор не отвечает ни за квартирантов, ни за налоги, ни за состояние вашей квартиры. Цель только одна — закрыть сделку и взять комиссию.

Нужно ли кому-то платить при сдаче квартиры в аренду? Да, нужно, обязательно, но не риелтору, который в конечном итоге берет деньги все равно с вас. Когда комиссию платит арендатор риелтору, то фактически это ваши деньги, которые вы недополучите в виде арендной платы. Кому же надо платить? А вот кому:

1. Профессиональному фотографу. Риелторы, которые используют широкоугольные объективы с профессиональными зеркальными камерами, — чрезвычайно редкое явление.

2. Площадкам, размещающим рекламу квартир. Помните, что сайтам недвижимости с большим удовольствием платят сами риелторы, так как комиссия риелторов несопоставима с платой за размещение объявления.

3. Лицам, помогающим поддерживать квартиру в адекватном состоянии. Помните, что чистая, отремонтированная квартира стоит всегда дороже.

4. Лицам, оказывающим методологическую поддержку, но в любом случае помните, что это ваш бизнес, а если вы не контролируете бизнес, то в конечном счете из вас будут делать дурака.

Мне бы хотелось более подробно остановиться на вопросе значимости рекламы в Интернете. Если вы не нашли себе квартиранта через знакомых, то с вероятностью 99 % он будет из Интернета. Квартирант может найти ваше личное объявление, может найти объявление риелтора-«присоски» или нанять риелтора на поиск квартиры, который найдет ваше личное объявление в Интернете. Если в конечном итоге все через Интернет, то встает вопрос: на каких площадках размещать? Я бы рекомендовал разместиться как минимум на следующих сайтах:

«Яндекс.Недвижимость»;

«Циан»;

«Авито»;

«Недвижимость Мэйл.ру».

Информация с данных сайтов будет выгружена еще на несколько крупных площадок, например, «Авито» передает объявления «Домофонду». Стоит ли размещаться на других сайтах? Реклама лишней не бывает, но эффект от нее будет не столь ощутимым, а вот задуматься о коммерческом размещении объявления на вышеприведенных сайтах однозначно имеет смысл.

Как вы поняли, я придерживаюсь той точки зрения, что реклама на квартиру должна быть от вашего лица. Но как не стать жертвой риелторов, которые забивают ваше объявление своей рекламой с целью получения своей комиссии, иногда даже занижая вашу цену, чтобы позвонили им, а не вам? Я бы дал несколько советов:

1. Никому не посылайте оригиналы фотографий своей квартиры. К сожалению, оригинал фотографии рядом сайтов воспринимается как право на размещение рекламы от вашего лица. Риелторы будут рассказывать, что есть клиенты, которым нужно показать фотографии. Не верьте: фотографии можно показать с вашего объявления, но фотографии на вашем объявлении будут иметь водяные знаки портала недвижимости.

2. Проверяйте дубликаты вашего объявления, если они появились, то попросите их удалить, если риелтор от этого отказывается, то на ряде сайтов вы можете сделать это в принудительном порядке, предъявив оригиналы фотографий. Помните, что ваша задача — быть доступным для риелторов, которые ищут квартиру по заданию клиента, а риелторы-«присоски» блокируют вашу доступность.

3. После размещения объявления в первый день на вас свалится шквал звонков. Это будет куча риелторов-«присосок», которые захотят сделать дубликат вашего объявления, более того, иногда вам будут звонить роботы, при звонке которых вы будете слышать запись с вопросом: «Вы сдаете квартиру?», а через несколько секунд пойдут короткие гудки. Я очень рекомендую сделать черный список телефонов для блокировки звонков роботов. Я предоставляю данный перечень для Московского региона. Хотелось бы отметить, что «Яндекс.Недвижимость» предоставляет данную опцию у себя при размещении объявления.

4. Разместите в своем объявлении информацию о запрете его копирования.

В завершение статьи мне бы хотелось дать несколько советов по заключению договора, которые помогут вам избежать проблем:

1. Проверяйте деловую репутацию будущего арендатора (базы данных лиц в розыске, база данных действительных паспортов и т. д.).

2. Немедленно разрывайте отношения с потенциальным арендатором в случае первого нарушения им своих обязательств, например, если он не приехал на назначенную встречу.

3. Не экономьте на налогах. Я был свидетелем многих историй налоговой «экономии», например, арендаторы бурно отмечали день рождения — и был вызван наряд полиции; у арендатора угнали машину — и он сам пошел в отделение писать заявление; в квартире организовали притон и т. п. Все эти случаи заканчивались вскрытием факта незаконной аренды. Нужно ли это вам?

4. Не хотите иметь проблем с арендой — не соглашайтесь на бланк договора от риелтора или арендатора, в который вас потом постоянно будут тыкать. Подумайте заранее о первичных документах и что бы вы хотели в них видеть.

5. Акт передачи имущества снабжайте фотографиями.

Если у вас есть вопросы, то я с радостью помогу в них разобраться (подробнее см. здесь).